Hypotéka pro mě byla velkým krokem na cestě k vlastnímu bydlení. Nikdo mě na proces nepřipravil a ani na internetu nebyl dostatek konkrétních informací. V dnešním článku Vás provedu hypotékou od A do Z a přidám spoustu tipů, které Vám pomohou zvládnout proces lépe než se to před pár lety podařilo mně.
Obsah
- Co je to hypotéka
- Jak získat hypotéku
- Jaké jsou požadavky pro získání hypotéky
- Věková hranice pro získání a splacení
- Čistý měsíční příjem (DSTI)
- Čistý roční příjem (DTI)
- Hodnota nemovitosti (LTV)
- Bonita žadatele
- Výhody hypotéky
- Nevýhody hypotéky
- Jak vybrat hypotéku
- Jak vyjednávat s bankou jako obchodník
- Hypotéka je schválena
- Čerpání hypotéky a fixace
- Jak refinancovat hypotéku
- FAQ – často kladené otázky
1. Co je to hypotéka
Hypotéka je typ úvěru, který poskytuje banka na rekonstrukci, stavbu nebo nákup nemovitosti. Nemovitost je např. dům, byt, pozemek. Jedná se o nejčastější cestu k dosažení vlastního bydlení. Hypotéku poskytuje banka podle bonity klienta na desítky let za individuální úrokovou sazbu.
2. Jak získat hypotéku
Získat hypotéku není jednoduché. Banka vyžaduje splnění řady podmínek. Jednotlivé podmínky postupně projdeme. Já jsem se na hypotéku připravoval pár let dopředu a doporučuji Vám to samé. Vyplatí se mít zpracovaný rodinný rozpočet a finanční plán.
TIP: Přečtěte si článek, jak sestavit rodinný rozpočet a získejte hypotéku snáze.
Je důležité mít pod kontrolou své příjmy a výdaje. S tím Vám pomůže rodinný rozpočet. Doporučuji sestavit i tzv. finanční plán, který Vás povede na cestě k cíli.
POZOR! Pokud plánujete hypotéku společně s partnerem, kamarádem, partnerkou nebo jinou osobou, musíte mít pod kontrolou příjmy a výdaje těchto tzv. spoludlužníků. V opačném případě si zaděláváte na problém.
Příklady problémů při získávání hypotéky:
- nečekané dluhy spoludlužníků (leasing na auto, splátka ledničky,…)
- nízké příjmy žadatelů (práce mimo HPP, nízký příjem z podnikání, práce na DPP, mateřská nebo rodičovská,…)
- vysoké výdaje žadatelů (alimenty, nájem, životní styl,…)
Hypotéku získáte při dodržování základních finančních pravidel:
- budete hledat cesty ke zvyšování svých příjmů (zejména v posledních 3 – 6 měsících před podáním žádosti o hypotéku)
- snížíte maximálně nezbytné výdaje (sestavíte si rodinný rozpočet a nebudete plýtvat)
- splatíte otevřené půjčky a nebudete si brát nové (každá půjčka k hypotéce snižuje Vaše šance)
- Vy i všichni spoludlužníci budete maximálně transparentní (příjmy, výdaje, půjčky, děti)
- máte realistická očekávání od nákupu nemovitosti (každý prostě nemůže mít dům s 5 ložnicemi, bazénem a velkým pozemkem)
TIP: Přečtěte si článek, jak snížit pravidelné výdaje v domácnosti na mém blogu.
3. Jaké jsou požadavky pro získání hypotéky
Požadavky pro získání hypotéky v ČR stanovují banky na základě doporučení České národní banky (ČNB). Řada požadavků je závazných nebo doporučujících. V posledních letech je ČNB přísnější v kontrole komerčních bank, zda požadavky na zájemce o hypotéky opravdu dodržují.
Požadavky pro získání hypotéky:
- věk
- čistý měsíční příjem
- roční čistý příjem
- bonita žadatele
- hodnota nemovitosti
- pobyt v ČR
TIP: Bonita se Vám počítá již od dosažení plnoletosti, tedy od 18 let. Nekažte si jí zbytečnými půjčkami, dluhy, exekucemi nebo neplacením pokut za parkování.
4. Věková hranice pro získání a splacení hypotéky
Hypotéku může v České republice získat občan starší 18ti let. To není jediné věkové omezení. Banky v zásadě neposkytují hypotéku lidem, kteří mají v plánu její splacení dosažením věku 70 let. Prakticky to znamená, že každý padesátník už může mít „problém„. Samozřejmě banka Vám půjčí peníze i po dosažení 50tky, ale pravděpodobně dostanete horší úrokovou sazbu a budete muset hypotéku splatit dříve.
5. Čistý měsíční příjem (DSTI)
Čistý měsíční příjem je součet všech peněz, které Vám přijdou každý měsíc na účet.
Co banky počítají do čistého měsíčního příjmu?
- čistou mzdu od zaměstnavatele
- příjem z podnikání (i OSVČ)
- důchody (starobní, vdovský, invalidní, sirotčí,..)
- příjmy z pronájmu
- odměny, renty, výživné
- rodičovský příspěvek
- atd.
Věk žadatele o hypotéku | Kolik % čistého měsíčního příjmu mohu splácet |
18 až 36 let | 50 % |
více než 36 let | 45 % |
Příklad u žadatele do 36 let věku.
Žadatel má žadatel čistý měsíční příjem 20 000 Kč. Může splácet až 50 % čistého příjmu. To je 10 000 Kč (50 % z 20 000 Kč). Ale žadatel již splácí ledničku, kterou si kupoval na spotřebitelský úvěr. Splátka je 1 000 Kč. To banka „vidí“. Žadatel mohl původně splácet až 10 000 Kč měsíčně, ale po započtení úvěru na ledničku může splácet pouze 9 000 Kč (10 000 Kč – 1 000 Kč za ledničku).
TIP: Banky veškeré dluhy sčítají a o všech vědí. Navzájem spolu komunikují a své dluhy neskryjete. Pokud si chcete brát hypotéku, snažte se nemít aktivní žádné jiné úvěry ani otevřený kontokorent, který nečerpáte! Ten zrušte.
6. Čistý roční příjem (DTI)
Čistý roční příjem je násobek Vašeho čistého měsíčního příjmu a v říká „kolik maximálně mi banka půjčí“. Je to podstatný limit, který rozhodne, zda budete nakupovat nemovitost za 3 miliony nebo 15 milionů korun. DTI index byl ČNB v roce 2020 zrušen, ale opět zaveden v roce 2022. Lze očekávat, že se jeho
TIP: Index DTI v roce 2020 Česká národní banka zrušila, aby ho v roce 2022 opět zavedla. Je nutné s tím počítat do budoucna.
Věk žadatele o hypotéku | Výše hypotéky nesmí překročit „X“ násobek čistého ročního příjmu |
18 až 36 let | 9,5 |
více než 36 let | 8,5 |
Příklad u žadatele ve věku 40 let.
Žadatel má čistý měsíční příjem 30 000 Kč. DTI index může být maximálně 8,5. Žadatelův roční příjem je 30 000 Kč x 12 (měsíců v roce) = 30 000 x 12 = 360 000 Kč. Roční příjem vynásobíme indexem DTI s hodnotou 8,5. Maximální výše hypotéky = 360 000 Kč x 8,5 = 3 060 000 Kč. Žadatel se svým příjmem může dostat od banky maximálně 3 060 000 Kč.
7. Hodnota nemovitosti (LTV)
Hodnota nemovitosti resp. měli bychom říkat „zástavy“ je ze strany banky limitující. Nezapomeňte, že banka posuzuje zastavovanou nemovitost nebo nemovitosti, pokud jich je více.
POZOR! Kupní cena banku nezajímá. Banku zajímá hodnota nemovitosti z jejího pohledu a to se může od kupní ceny výrazně lišit!
TIP: Každá banka má své „odhadce“, kteří přijdou a řeknou „tento dům má hodnotu 3 miliony“. Banka Vám tedy půjčí 90 nebo 80 % ze 3 milionů. To dělá cca 2 700 000 Kč maximálně. Pokud je prodejní cena 5 000 000 Kč musíte si sehnat peníze jinde.
Věk žadatele o hypotéku | Výše úvěru nesmí být vyšší než „X“% z hodnoty nemovitosti |
18 až 36 let | 90 % |
více než 36 let | 80 % |
TIP: Můžete ručit více nemovitostmi zároveň. Je to cesta, jak získat vyšší hypotéku od banky. Řada lidí ručí kromě pořizovanou nemovitostí i chatou, pozemkem nebo domem či bytem rodičů.
8. Bonita žadatele
Bonitu žadatele bych do normální řeči přeložil jako „finanční hodnocení člověka“. Je to taková známka jako ve škole. Jedničku dostanou nejbohatší bez dluhů s nízkými výdaji a naopak propadnou dlužníci s nízkým příjmem.
TIP: Pracujte na své bonitě celý život. Zvyšujte své příjmy, snižujte výdaje, neberte si úvěry a držte se poctivě sestaveného rozpočtu a finančního plánu.
Banka si Vás opravdu prolustruje z pohledu příjmů, výdajů, dluhů i majetku.
Co všechno hraje při hodnocení bonity roli?
- výše příjmů
- výše výdajů – bance budete posílat výpisy ze svého účtu a to až 6 měsíců dozadu
- dluhy – pokud jste v registru dlužníků a máte větší škraloub, můžete na hypotéku zapomenout
- kontokorent – vypněte ho, pokud ho nečerpáte ještě předtím než budete o hypotéku žádat
- kreditní karta – zrušte jí, pokud jí nepoužíváte, jen by Vám uškodila v hodnocení
- majetek – banka může nahlížet do katastru nemovitostí a vyhledávat případné další zástavy
9. Výhody hypotéky
Výhody hypotéky jsou zřejmé a stojí za to projít procesem žádosti o hypotéku. Po splacení hypotéky máte zajištěné bydlení, ale můžete nemovitost i prodat a prostředky využít dle libosti (cestování, nákup menší nemovitosti na důchod,…). V posledních letech je stále populárnější i nákup nemovitosti za účelem jejího dalšího pronájmu.
K hlavním výhodám hypotéky patří:
- po splacení jste vlastníkem nemovitosti
- úroková sazba se fixuje na určité období a víte přesně, kolik budete platit
- nemovitost je celou dobu Vaše a můžete jí upravovat, rekonstruovat nebo pronajímat
- nemovitost je investice a varianta spoření na důchod
TIP: Je-li to jen trochu možné, pořiďte si hypotéku v době nízkých sazeb a nekupte vlastní bydlení, ale investiční byt či dům k pronájmu. Vytvoříte tím nový zdroj příjmů pro svůj rozpočet.
10. Nevýhody hypotéky
K hlavním nevýhodám hypotéky patří náročný schvalovací proces a přísné podmínky pro žadatele. Situaci komplikují i samotné ceny nemovitostí a nejproblematičtější se jeví index DTI, který definuje maximální výši hypotéky.
Velkou komplikaci způsobuje i index LTV, kdy Vám banka půjčí maximálně 90 % hodnoty nemovitosti. Důležitý je termín hodnota nemovitosti neboli zástavy (takhle to pojmenovávají banky).
Hodnotu zástavy si určí konkrétní banka sama. Odhady jednotlivých bank se mohou lišit. Na to si dejte velký pozor. Pokud odhad nemovitosti bude značně odlišný od kupní ceny nemovitosti, máte problém.
Příklad kupujícího do 36 let, který chce od banky hypotéku na 90 % hodnoty nemovitosti.
11. Jak vybrat hypotéku
Hypotéku není jednoduché vybrat, ale se správným zadáním si proces usnadníte. Musíte vyřešit 2 věci – odpovědět si na základní otázky a nastudovat si podmínky bank.
Co si musím ujasnit než začnu vybírat hypotéku
- na co hypotéku chci – byt, dům, rekonstrukce, nákup pozemku,…
- opravdu hypotéku potřebuji nebo zůstanu v nájmu, spolubydlení, u rodičů,…?
- kolik mi odhadem banka půjčí – vyzkoušejte hypoteční kalkulačky, které počítají s DTI, DSTI, LTV indexy a Vaším příjmem
- jakou částku si mohu dovolit měsíčně platit
- jakou cenu peněz (hypoteční sazbu) jsem ochoten přijmout – např. sazbu 10 % „nikdy“
TIP: Neupínejte se při výběru k vlastní bance, často může být konkurenční banka motivována nabídnout Vám lepší podmínky.
Podmínky bank, které si musím nastudovat:
- výše úrokové sazby
- období fixace – na kolik let mi banka zafixuje stávající úrokovou sazbu
- pojištění proti nesplácení – prodražuje hypotéku, já ho nemám
- skryté poplatky – např. poplatek za předčasné splacení hypotéky
- RPSN – nejdůležitější parametr vypovídající o skutečné ceně hypotéky
RPSN – roční procentní sazba nákladů
Nikdy, říkám nikdy neposuzujte nabídky hypotéky od banky podle úrokové sazby. Vždy koukejte na RPSN sazbu! Ta v sobě kromě úroků zahrnuje i všechny další poplatky, které si banka za zprostředkování naúčtuje.
Co vše je zahrnuté v RPSN:
- úroková sazba hypotéky
- poplatek za zpracování hypotéky
- poplatek za vyřízení hypotéky
- poplatek za čerpání úvěru
- poplatek za vedení úvěrového účtu
- administrativní poplatky
- někde i pojištění schopnosti plácet
Jakmile si ujasníte svá očekávání od hypotéky a nastudujete podmínky bank, můžete se pustit do vyjednávání jako správný obchodník.
12. Jak vyjednávat s bankou jako obchodník
Vyjednávat s bankou byste měli jako správný obchodník. Hypotéka je pro většinu lidí životní rozhodnutí a tím pádem nejdůležitější finanční operace. Při vyjednávání s bankou se chovejte jako obchodník.
Jak se chová obchodník při vyjednávání s bankou:
- žádné emoce – city nechte při vyjednávání stranou, žádný poradce Vám nedá lepší podmínky hypotéky, když se na něj hezky usmějete
- vykašlete se na rodinu – v žádném případě si neberte hypotéku od někoho jenom proto, že je to známý, kamarád, rodina, raději si přiznejte, že jste v tom sami a sami si musíte vyjednat nejlepší podmínky (jestli to ve výsledku bude u známého, fajn, ale není to hlavní kritérium)
- čas jsou peníze – nechvátejte, pečlivě si nechte udělat nabídky od více bank a všechny si srovnejte
- faktor X – všímejte si drobností, některá banka může nabídku poslat obratem, jiné bude žádat dodatečné informace, jinde Vám zavolá přímo poradce a někde si na Vás „najde čas“ i někdo osobně
- sledujte trh – při vyjednávání sledujte trh, ale nevěřte mu, oficiální nabídky veřejné na internetu jsou nadhodnocené, hypotéka je individuální obchod
- zapojte poradce – vyjednávat s bankou můžete sami nebo přes svého poradce, já doporučuji obojí, zjistíte, zda Váš poradce za Vás opravdu kope nebo jen loví banku s největší provizí
TIP: Nejlepší nabídku pošlete konkurenčním bankám, zda jí dokážou „dorovnat“ a až jí dorovnají, pošlete jí původní bance ať jí zkusí překonat. Proces opakujte než budete spokojeni nebo Vám už lepší podmínky nedají.
13. Hypotéka je schválena
Gratuluji. Prošli jste náročným procesem hodnocení bonity, máte z krku administrativní „peklo“ a jako správný obchodník vyjednané nejlepší možné podmínky u vítězné banky. Hypotéka je schválena!
Můžete se pustit do hledání vysněné nemovitosti. Pokud máte nemovitost vybranou, začne běžet proces nákupu nemovitosti.
TIP: Existuje tzv. pohotovostní hypotéka, kde máte vyjednané podmínky např. na 12 měsíců dopředu a můžete „vyčkávat“ na tu správnou koupi.
Co je nutné zařídit a pohlídat při nákupu nemovitosti:
- rezervační smlouva
- budoucí smlouva o smlouvě kupní
- kupní smlouva
- smlouva o úschově
- proces převodu práv k nemovitosti v katastru
- list vlastnictví
- atd.
Nákupu nemovitosti se budu věnovat v samostatném článku na mém blogu. Nezapomeňte se přihlásit k odběru ať Vám článek neuteče.
14. Čerpání hypotéky a fixace
Ať už čerpáte hypotéku na stavu, rekonstrukci nebo nákup nemovitosti, máte jedno společné, platíte. Drtivá většina bank vyžaduje nastavené inkaso na splátku hypotéky. Nyní už Vás nic nečeká.
V závislosti na délce fixačního období se dá říci, že máte pár let „klid“. Já osobně doporučuji v době fixace sledovat trh, protože i v době fixace můžete s bankou vyjednávat o podmínkách, pokud se na trhu změní.
TIP: S bankou můžete vyjednávat neustále. Já jsem si vyjednal nižší úrokovou sazbu ani ne po 2 letech a při zafixované úrokové sazbě. Jde to!
15. Jak refinancovat hypotéku
Refinancovat hypotéku můžete i v průběhu fixace! Spousta lidí o tom neví a prostě se smíří s argumentem „mám zafixováno na 5 let a nic s tím neudělám“. Blbost. Možná ne, ale ať se poradce nebo banka snaží. Minimálně z nich dostanete reakci, ke které přihlédnete až se bude fixační období chýlit ke konci.
Jak se chovat, když se blíží konec fixace:
- s bankami začněte vyjednávat minimálně 6 měsíců před koncem fixace
- postupujte jako obchodník, jak vyjednávat s bankou jako obchodník si přečtěte pár odstavců zpět
- nefixujte se na svou mateřskou banku – hypotéku můžete převést k jakékoli bance
- nechte banky mezi s sebou soupeřit
- počítejte s variantami – situace na trhu může být různá, sazby mohou být vyšší, nižší, stejné a je třeba mít připravené scénáře, zejména pokud očekáváte zvýšení úrokové sazby (vyšší výdaje domácnosti), budete pravděpodobně muset revidovat rodinný rozpočet
TIP: Přečtěte si článek, jak sestavit rodinný rozpočet – krok za krokem.
16. FAQ – často kladené otázky
Jak dlouho trvá schválení žádosti o hypotéku?
Schválení žádosti o hypotéku je velmi individuální. Poměrně dlouho může trvat odhad hodnoty předmětné nemovitosti. U dokládání příjmů záleží na Vaší rychlosti s dodáním potřebných dokumentů. Můj odhad 2 – 3 týdny, když vše půjde bez problému.
Mohu hypotéku splatit předčasně?
Ano, po skončení fixace bez podmínek a v průběhu fixace záleží na podmínkách banky, které si mohou účtovat poplatek.
Mohu si vzít hypotéku, když mám smlouvu na dobu určitou?
Ano, ale nesmíte být ve zkušební lhůtě a v ideálním případě u stejného zaměstnavatele pracujete již minimálně 12 měsíců. Nicméně je to vždy individuální domluva s bankou. Smlouvy na dobu neurčitou mají samozřejmě výhodu.
Musím mit při koupi nemovitosti našetřené vlastní peníze?
Ve většině případů ano, ale jde to obejít např. ručením další nemovitosti, kombinací úvěru a hypotéky nebo nákupem levnější nemovitosti. Vřele doporučuji vlastní peníze, co nejvíce chránit. Budou se Vám hodit na vybavení domácnosti.
V jakém věku je nejlepší vzít si hypotéku?
To záleží na konkrétní finanční a životní situaci. Pokud jste schopni vzít si hypotéku a dosáhnout bonity pro její získání již v 18ti letech, můžete jí získat. Průměrný věk uchazeče o hypotéku je v ČR 25 – 30 let. Naopak lidé ve věku nad 50 let už mají získání hypotéky těžší a většinou dražší.
Líbil se Vám článek? Jaké jsou Vaše zkušenosti se žádostí o hypotéku? Budu rád, když se podělíte o své zkušenosti v komentářích.